Школа грамотного потребителя

Лекция 3 -Способы управления многоквартирным домом

Содержание:

скачать:



Введение

На предыдущих занятиях мы говорили о том, что собственники помещений в многоквартирных домах (МКД) нуждаются в получении двух видов услуг: жилищных и коммунальных.

Напомним, к коммунальным услугам относятся:

  • холодное и горячее водоснабжение,
  • водоотведение,
  • отопление,
  • электроснабжение,
  • газоснабжение.

Жилищные услуги включают в себя все, что необходимо для надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. К жилищным услугам, к примеру, относятся:

  • содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
  • санитарное содержание общего имущества (услуги дворника на придомовой территории, услуги по уборке подъездов, их дезинсекции и дератизации, услуги по прочистке мусоропроводов);
  • услуги по управлению общим имуществом и общими денежными средствами (например, организация на доме рекламных конструкций, распоряжение общедомовыми деньгами по решению общего собрания собственников, претензионно-исковая работа с должниками и т.д.).

Для того, чтобы собственники могли своевременно и качественно получать жилищные и коммунальные услуги, Жилищным кодексом РФ введено понятия «УПРАВЛЕНИЕ МНОГОВАРТИРНЫМ ДОМОМ».

Предусмотрено три способа управления МКД:

  • непосредственное управление собственниками, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
  • управление ТСЖ, ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом;
  • управление управляющей организацией.

!!! Собственники обязаны выбрать один из указанных способов управления. Решение принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме простым большинством голосов.

Далее мы рассмотрим характерные черты, плюсы и минусы каждого способа управления.

Непосредственное управление многоквартирным домом

!!! Такой способ предполагает заключение договоров на поставку коммунальных ресурсов напрямую с ресурсоснабжающими организациями.

При непосредственном управлении МКД собственники на общем собрании вправе выбрать лицо, которое будет представлять их в отношениях с третьими лицами. Такое лицо будет действовать на основании доверенности, выданной от всех или большинства собственников помещений в этом МКД.

Преимущества и недостатки непосредственного способа:

Преимущества:

  • оплата коммунальных услуг производится непосредственно поставщику без посредников;
  • размер платы за содержание жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений. При этом в состав указанной платы не включаются расходы на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме.

 

Недостатки:

  • организационные хлопоты: по любому вопросу необходимо проводить общее собрание собственников;
  • коммунальные услуги на общедомовые нужды не ограничиваются нормативным потреблением (разница между суммой показаний квартирных приборов учета и показаниями коллективного счетчика распределяется между всеми собственниками соразмерно занимаемой площади);
  • в случае, если не выбрано уполномоченное лицо, контроль за качеством работ со стороны всех или нескольких собственников может приводить к конфликтам между ними;
  • зачастую трудно найти лицо, которое может грамотно заключать от имени собственников договоры и осуществлять контроль над выполнением работ.

Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ)

 !!! Товарищество собственников жилья – это некоммерческая организация, представляющая собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом, осуществления его ремонта и содержания, предоставления коммунальных услуг в многоквартирном доме, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами.

ТСЖ несет ответственность за:

  • содержание общего имущества,
  • предоставление коммунальных услуг (в зависимости от уровня благоустройства дома).

 ТСЖ вправе осуществлять деятельность по содержанию общего имущества:

  • самостоятельно
  • или с привлечением обслуживающей организации.

Основным документом товарищества собственников жилья является Устав. Он детально регулирует правовое положение членов ТСЖправления и его председателя.

 Членами ТСЖ могут быть не все собственники помещений в доме. Однако число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников.

Создание товарищества собственников жилья

!!! В одном многоквартирном доме может быть создано только одно ТСЖ.

Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов.

ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено его Уставом.

 !!!ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Для государственной регистрации представляются:

  • протокол общего собрания, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава,
  • Устав товарищества,
  • сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание ТСЖ, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в доме.

!!! ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.

При этом ТСЖ не отвечает по обязательствам членов товарищества. А члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества.

Реорганизация и ликвидация товариществ собственников жилья осуществляется в общем порядке, закрепленном гражданским законодательством. Жилищным кодексом РФ дополнительно установлено, что ТСЖ по решению общего собрания собственников может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив (ЖСК).

Кроме того ЖК РФ установлено дополнительное основание для ликвидации ТСЖ: общее собрание собственников обязано принять решение о ликвидации ТСЖ, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов.

Органы управления товарищества собственников жилья.

К ним относятся:

  • общее собрание членов ТСЖ
  • правление
  • председатель правления.

Общее собрание членов ТСЖ – высший орган управления товарищества.

В компетенцию общего собрания членов ТСЖ входит:

  • принятие решений о наиболее важных организационных вопросах ТСЖ (например, избрание правления, членов ревизионной комиссии, рассмотрение жалоб на их действия, утверждение устава, определение размера вознаграждения председателя и членов правления, принятие решение о реорганизации или ликвидации ТСЖ);
  • принятие решений о финансовой деятельности ТСЖ (в том числе, установление размеров обязательных платежей и взносов членов товарищества, утверждение сметы доходов и расходов и отчетов об их исполнении, привлечение заемных средств, определение направлений использования доходов от хозяйственной деятельности ТСЖ).

!!! Важно понимать: возможность проведения общего собрания членов ТСЖ не отменяет необходимости проводить в многоквартирном доме общее собрание собственников помещений, по вопросам, отнесенным к исключительной компетенции такого собрания (например, вопросы организации и проведения капитального ремонта общего имущества в МКД).

Правление товарищества собственников жилья

 Это исполнительный органом товарищества. Он подотчетен общему собранию членов товарищества.

 !!! Правление вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Правление избирается из числа членов ТСЖ общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.  Собственник помещения в МКД, который не является членом ТСЖ, не может быть избран в члены правления. В члены правления также не может быть член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества.  Правление избирает из своего состава председателя товарищества (если уставом это не отнесено к компетенции общего собрания членов ТСЖ).  Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества.

!!! Правление правомочно принимать решения, если на заседании присутствует не менее 50% от общего числа членов правления.

Решения правления принимаются простым большинством голосов (если иное не предусмотрено уставом товарищества).

Решения правления оформляются протоколом, который подписывают:

  • председатель правления ТСЖ
  • секретарь заседания.

В обязанности правления ТСЖ входит:

  1. соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
  2. контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
  3. составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
  4. управление домом или заключение договоров на управление им;
  5. наем работников для обслуживания дома и увольнение их;
  6. заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества;
  7. ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
  8. созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
  9. выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

 Председатель правления товарищества собственников жилья

 Председатель правления обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества. Исполнение этих распоряжений обязательно.

Председатель избирается на срок, установленный уставом товарищества.

Председатель правления ТСЖ:

  • действует от имени товарищества (без доверенности);
  • подписывает платежные документы и совершает сделки, которые не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием членов товарищества;
  • разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов ТСЖ правила внутреннего распорядка в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества.

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья

Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ избирается общим собранием членов ТСЖ не более чем на два года.

 !!! В состав ревизионной комиссии не могут входить члены правления ТСЖ.

 Ревизионная из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

 Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:

  • проводит не реже одного раза в год ревизии финансовой деятельности товарищества; отчет о результатах предоставляет общему собранию членов ТСЖ.
  • представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
  • отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

 

Преимущества и недостатки данного способа:

Преимущества:

  • жильцы распоряжаются своими деньгами самостоятельно как непосредственно, так и через правление. Денежные средства собственников аккумулируются на расчетном счете ТСЖ и расходуются только на нужды дома;
  • возможность самостоятельно нанимать организации или работников для осуществления содержания, ремонта и обслуживания общего имущества. Для выполнения различных работ товарищество может привлекать на договорной основе граждан непосредственно проживающих в этом доме. Таким образом, частично может быть решена проблема занятости некоторых жильцов;
  • возможность переизбрания правления в случае его неудовлетворительной работы;
  • ТСЖ само определяет, что ремонтировать в доме, когда и в каком порядке проводить ремонтные работы, собственники сами выбирают материалы для ремонта, устанавливают порядок сбора денежных средств на эти нужды;
  • в ТСЖ могут создаваться накопительные счета в целях, определяемых самими собственниками: на капитальный ремонт, на благоустройство детских площадок и т.п.

 Недостатки:

  • ТСЖ — это юридическое лицо, а при проверке деятельности юридического лица проверяющими организациями, в случае обнаружения нарушений, последние привлекаются к административной ответственности. (За выявленные нарушения в жилищно-коммунальной сфере Кодексом об административных правонарушениях РФ предусмотрены повышенные штрафы – от 20 до 50 тысяч рублей, а по некоторым статьям – от 200 тысяч до 500 тысяч рублей. Даже в случае единичного привлечения ТСЖ к административной ответственности, предусматривающей штраф в 200 — 500 тыс. руб., средств, для обслуживания мест общего пользования может не остаться, а само юридическое лицо может стать несостоятельным).
  • ТСЖ хорошо себя зарекомендовало в новых домах, где все квартиры куплены жильцами, имеющими практически одинаковый уровень материального достатка, и нет неплательщиков и льготников. ТСЖ чувствительно к наличию должников в МКД.
  • как показывает практика, большинство правлений ТСЖ не знакомо со своими обязанностями, которые делегируются им не только ЖК РФ, но и разъясняются Постановлениями Пленума Верховного суда РФ и считают, что несут ответственность только за перечисления денежных средств за коммунальные услуги и, в лучшем случае, за ремонт.
  • крайне сложно переизбрать правление ТСЖ, если «старое» правление не хочет уходить. На практике встречаются случаи, когда правление узурпирует власть в доме и ведет себя подобно царькам, годами наживаясь на своих «крепостных». Поэтому к выбору правления ТСЖ в доме нужно подходить ответственно, а в случае превышения им полномочий незамедлительно и согласовано реагировать всем домом.

 

Управление управляющей организацией

Управляющая организация должна обеспечивать весь комплекс работ и услуг, необходимых для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также обеспечивать предоставление коммунальных услуг, предоставление которых возможно в соответствии с уровнем благоустройства многоквартирного дома.

Работы по содержанию общего имущества могут выполняться управляющей компанией:

  • самостоятельно
  • привлечением подрядных организаций

!!! В любом случае ответственность за качество таких работ несет именно управляющая организация.

Договор управления многоквартирным домом

Суть его сводится к тому, что одна сторона (собственники помещений в МКД, органы управления ТСЖ, ЖСК или застройщик) нанимает на договорной основе другую сторону (управляющую организацию). Управляющая компания в течение согласованного срока за плату обязуется:

  • оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества;
  • предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме;
  • осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Договор управления многоквартирным домом может быть заключен в следующем порядке:

  • по решению общего собрания собственников, на условиях утвержденных им.
  • по результатам конкурса, проведенного органом местного самоуправления:
    • если собственники не смогли определиться со способом управления или реализовать его в течение года;
    • при вводе в эксплуатацию вновь созданного многоквартирного дома:
  • при вводе в эксплуатацию вновь созданного многоквартирного дома до заключения договора с организацией отобранной по результатам открытого конкурса договор управления заключается с застройщиком или с выбранной им управляющей организацией.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме или в электронной форме. Подписывается обеими сторонами.

!!! Условия договора управления многоквартирным домом одинаковы для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Если иное не установлено договором, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

Существенные условия договора управления МКД

 Существенные условия договора – это условия, без достижения согласия по которым, договор считается незаключенным.

 Существенными условиями договора являются:

  • условия, достижение согласия по которым для данного типа договоров необходимо в силу закона;
  • условия, которые стороны считают необходимым согласовать в обязательном порядке.

 Предмет договора указан выше. В договоре управления многоквартирным домом в обязательном порядке должны быть согласованы следующие условия:

  • условия о предмете договора (что каждая из сторон обязуется выполнить по данному договору);
  • состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
  • перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
  • порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
  • порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

 !!! Стороны могут посчитать необходимым согласовать в договоре управления иные условия.

Согласно Жилищному кодексу РФ, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год и размещает информацию о своей деятельности на специальном сайте в сети «Интернет» www.dom.gosuslugi.ru.

Однако собственники могут согласовать с управляющей компанией условие о том, что отчеты выдаются чаще, чем раз в год. Собственники также вправе согласовать форму отчета о ее деятельности, утвердив ее в качестве приложения к договору.

!!!! В помощь собственникам специалисты министерства ЖКХ Ставропольского края разработали примерную форму ежегодного отчета о выполнении договора управления за прошедший год.

Рекомендуемая форма учитывает требования ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации; раздела II Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491; а также Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290.

Форму отчета можно скачать на сайте министерства ЖКХ Ставропольского края www.mingkhsk.ru в разделе «Гражданам».

Срок действия договора

 Договор управления многоквартирным домом заключается:

  • по решению общего собрания собственников не менее чем на один год, но не более чем на пять лет;
  • по результатам конкурса, проведенного органом местного самоуправления, в случае если собственники не смогли определиться со способом управления или реализовать его в течение года на срок, а также в случае ввода в эксплуатацию вновь созданного многоквартирного дома – на срок от одного до трех лет;
  • при заключении договора с застройщиком или организацией выбранной им до проведения открытого конкурса договор заключается не более чем на три месяца.

Основания изменения или расторжения договора:

  • по соглашению сторон;
  • по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной;
  • собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядкевправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом;
  • заявление одной из сторон о намерении не продолжать работу по договору, если данное заявление подано до окончания срока действия договора.

Перспективы развития данного способа

 В настоящее время деятельность по управлению многоквартирными домами переведена на систему лицензирования. С мая 2015 года организации, не имеющие лицензии, не могут работать в этой сфере. В Ставропольском крае полномочия по лицензированию управляющих организаций закреплены за управлением Ставропольского края по строительному и жилищному надзору.

Смысл лицензирования заключается не только в том, чтобы поставить управляющие организации в рамки стандартов, но и в том, чтобы дать собственникам возможность менять управляющую организацию в «упрощенном» порядке, если она ненадлежащим образом выполняет свои обязанности. Так два не устраненных нарушения, по которым управлением Ставропольского края по строительному и жилищному надзору выданы предписания, повлекут за собой потерю права управления многоквартирным домом. Если количество домов, в отношении которых управляющая организация лишена права управления, превысит 15% от всех домов, находящихся под управлением данной организации, то последняя лишается лицензии на осуществление данного вида деятельности, а руководитель компании дисквалифицируется на определенный срок.

 Преимущества и недостатки данного способа

 Преимущества:

  • профессионализм управления: управление домом поручается специалистам, имеющим соответствующее образование и опыт;
  • поскольку в управлении управляющей организации находится множество домов, расценки на содержание и ремонт приемлемы даже для небольших многоквартирных домов;
  • сохраняется возможность влиять на качество услуг: если жильцы недовольны работой компании, они вправе ее поменять или обратиться с жалобой в органы жилищного контроля, которые привлекут к ответственности, как юридическое лицо, так и должностных лиц;
  • управляющая организация получает денежные средства с нескольких домов, поэтому собственники, обращаясь с жалобой в надзорные органы, могут не бояться, что уплата штрафов будет осуществляться за счет денежных средств, собранных непосредственно с них.

 Недостатки:

  • затруднен контроль за использованием денежных средств собственников;
  • наличие риска: управляющая компания может разориться и обанкротиться. Не исключена возможность появления аферистов, которые соберут деньги и «испарятся» с ними. Наилучший вариант, когда деятельность компании и риск банкротства застрахованы.
  • высока вероятность злоупотребления своими правами со стороны управляющей организации, поскольку она является профессиональным участником имущественного оборота в своей сфере со штатом подготовленных юристов. При таких обстоятельствах, собственникам отстаивать свои права в споре с кампанией затратно и сложно.

 

 

Спасибо за внимание!

Тема следующего занятия «ЖИЛИЩНЫЕ УСЛУГИ».

Мы разберем с вами такие вопросы:

  • Содержание земельного участка многоквартирного дома.
  • Оплата услуг и работ по содержанию общего имущества.
  • Процедура заказа работ по текущему ремонту.
  • Права потребителя при невыполнении, ненадлежащем выполнении работ (услуг) по содержанию общего имущества.
  • Фиксация факта ненадлежащего качества жилищных услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании жилищных услуг или выполнении работ.

 

До встречи в «Школе грамотного потребителя»!

Яндекс.Метрика